北京合同纠纷咨询房屋买卖后登记权利人无权处分引发的抵押权纠纷，2018年7月，被告李某与王某达成买卖协议，将其购买的通州一小区的一套房屋转售与王某。同年12月，王某付清全部房款并入住该房屋。2019年1月，李某在领取房屋的不动产权证后,将原件交由王某保管，双方暂未办理过户手续。

后李某通过挂失方式重新补办了不动产权证，并以补办的不动产权证向南通某银行办理抵押贷款180余万元。贷款到期后，李某未能清偿贷款，南通某银行遂向法院起诉，请求判令李某清偿剩余贷款，及确认其对该房屋享有抵押权。

审理中，王某申请作为第三人参加诉讼，提出案涉抵押房屋其已购买并实际占有、使用，李某没有处分权。银行在办理抵押时未对房屋上门调查，未尽到审慎的注意义务，不能善意取得抵押权。

通州法院经审理认为，王某已于2018年付清全部房款并使用该房屋，已经享有实际的占有、使用、收益等权益，李某领取不动产权证书后亦交由王某保管，李某只是形式上的产权人，房屋登记状态与实际状态不符，李某再次将案涉房屋抵押属于无权处分行为。

银行作为专业金融机构，在接受抵押时未至案涉房屋处查勘，违反了《中华人民共和国商业银行法》《个人贷款管理暂行办法》中有关商业银行对抵押财产调查的规定，未尽到审慎的注意义务，其行为不符合善意取得的要件，不能取得案涉房屋的抵押权。故判决驳回了其请求确认享有抵押权的诉讼请求。

在本案中，通州法院判决银行不能取得案涉房屋的抵押权，核心依据在于银行未尽到审慎调查义务且不符合善意取得要件。以下从法律逻辑和实务角度展开分析：

一、李某的无权处分行为

物权变动与合同效力的区分

根据《民法典》第二百一十五条，李某与王某的房屋买卖合同自成立时生效，王某依约支付全部房款并实际占有房屋，已取得合法债权。尽管未办理过户登记，李某仍为登记产权人，但其对房屋的处分权已受到限制。李某通过挂失补办产权证并抵押的行为，属于典型的无权处分。

登记状态与实际权利的分离

李某虽持有产权证，但王某已实际占有房屋并保管原件，形成 “登记名义人” 与 “实际权利人” 的分离。法院认为，李某仅为形式上的产权人，其无权处分行为侵害了王某的合法权益。

二、银行不构成善意取得抵押权

善意取得的构成要件

根据《民法典》第三百一十一条，善意取得需满足三个条件：

受让人受让时为善意：银行作为专业金融机构，在办理抵押时未实地查勘房屋现状，未发现王某实际占有这一重要事实，存在重大过失。

合理价格转让：银行发放贷款虽属于合理对价，但善意取得的前提是交易符合市场规则。本案中，银行未履行基本调查义务，交易基础存在瑕疵。

不动产已登记：虽办理了抵押登记，但登记公信力因银行的重大过失而被削弱。

银行的审慎义务与法律依据

法律明确要求实地调查：《商业银行法》第三十六条规定，银行应对抵押物的权属和价值进行严格审查；《个人贷款管理暂行办法》第二十六条虽未直接提及实地查勘，但实务中要求银行通过现场核查排除权利瑕疵。

司法实践中的裁判标准：法院认为，银行未实地查勘即接受抵押，违反了专业机构的审慎义务，构成重大过失，不符合善意取得的 “善意” 要件。类似案例中，法院亦因银行未核实房屋实际占有情况而否定抵押权。

三、王某的权益优先性

实际占有与物权期待权的保护

王某在查封前已签订合同、支付房款并实际占有房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的排除执行条件。其对房屋的物权期待权优先于银行的普通金钱债权。

登记公信力与实际权利的平衡

尽管不动产登记具有公信力，但在实际权利人与登记名义人不一致时，若第三人因重大过失未发现权利瑕疵，登记公信力不应优先保护。本案中，银行未履行调查义务，其对登记状态的信赖缺乏合理性，故王某的实际权利优先。

四、判决的法律意义与实务启示

对金融机构的警示

银行在办理不动产抵押时，需严格履行实地查勘、核实占有人等审慎义务，否则可能因重大过失丧失抵押权。实务中，银行应通过现场拍照、询问物业等方式确认房屋实际使用情况，避免仅凭登记文件放贷。

对购房者的保护路径

购房者在未过户时，应保留付款凭证、入住记录等证据，以证明实际权利。若房屋被无权处分，可依据《执行异议和复议规定》第二十八条主张排除执行。同时，建议通过预告登记等方式强化权利公示。

对无权处分行为的遏制

法院通过否定银行的抵押权，明确了无权处分行为的法律后果，有助于维护交易安全和诚实信用原则。李某因恶意挂失和抵押，需承担违约责任及赔偿王某损失。

结论

本案的核心在于银行因未尽审慎调查义务而丧失抵押权，王某的实际权利优先得到保护。这一判决体现了法律对真实权利人的倾斜保护，也为金融机构和购房者提供了重要的行为指引。未来类似案件中，法院将继续强调专业机构的审慎义务，并平衡登记公信力与实际权利的冲突。