北京房产纠纷律师：租赁期间，租赁物损坏由谁来担责？
2025-10-20
北京房产纠纷律师告诉您：
一、核心判定原则：约定优先，法定兜底
合同明确约定的，依约定执行
租赁合同中若明确约定 “租赁期内所有损坏由承租人承担” 或 “自然损耗由出租人维修” 等条款，且不违反法律强制性规定，则直接按约定划分责任。例如约定 “电器损坏由租客维修”，即便属自然老化，仍需按约定履行。
无约定或约定不明的，按法律规定判定
依据《民法典》第 710-713 条及实务裁判规则，核心区分 “损坏原因” 与 “过错归属”，具体分为四类情形：
二、四类典型情形的责任归属
（一）承租人无过错：出租人担责
自然损耗 / 正常使用损耗
承租人按约定方法或租赁物性质使用（如家用空调日常制冷），导致的磨损、老化等合理损耗，由出租人承担维修责任，承租人无需赔偿。
▶ 示例：房屋墙面因居住产生的细微裂缝、家具褪色、电器使用多年后的性能下降。
▶ 法律依据：《民法典》第 710 条明确 “正常损耗不担责”，出租人需保障租赁物符合约定用途。
租赁物自身质量问题
出租前已存在质量缺陷（如冰箱出厂时制冷系统故障），使用中损坏的，由出租人负责维修或更换，承租人可要求减少租金。若因质量问题造成承租人损失，出租人还需赔偿。
（二）承租人过错：承租人担责
不当使用致损
未按约定方法或租赁物性质使用（如用洗衣机洗重物致电机损坏、私自改造房屋结构），需承担维修或赔偿责任，出租人有权解除合同。
▶ 案例参考：租客故意损坏房门、丢失遥控器，法院判决其赔偿损失。
保管不善致损
因疏忽或未妥善保管导致损坏（如忘关窗户致雨水浸泡家具），承租人需全额赔偿。
（三）第三方或不可抗力：特殊责任规则
第三人过错
如访客故意砸坏电器，由第三人直接赔偿；承租人需协助出租人取证维权，若因承租人未及时制止扩大损失，需承担部分责任。
不可抗力
地震、洪水等不可抗拒因素导致损坏，双方互不担责，可协商减免租金或解除合同。
（四）维修义务的特殊衔接
出租人法定维修义务：无约定时，出租人需在承租人通知后合理期限内维修；逾期未修的，承租人可自行维修，费用由出租人承担，并可主张减少租金或延长租期。
维修义务豁免：若损坏系承租人过错导致（如违规操作致热水器损坏），出租人无需维修，由承租人自行负责。
三、实务维权关键：证据与行动指南
签约前固定初始状态：拍摄租赁物照片 / 视频（标注日期），列明家具电器型号及损耗情况，避免退租时被讹诈。
损坏后及时留证沟通：
立即通知出租人并留存聊天记录、维修通知函；
若出租人否认自然损耗，需举证（如电器购买凭证、使用年限证明）反驳。
举证责任分配：
出租人主张承租人过错，需证明 “损坏非自然损耗且系承租人行为导致”；
承租人抗辩需证明 “已正常使用或损坏系质量问题”。
四、常见误区澄清
❌ 误区 1：“只要在租赁期内损坏，租客就该赔”
✅ 正解：自然损耗或质量问题与租客无关，需出租人举证 “租客过错” 方可索赔。
❌ 误区 2：“合同写了‘损坏全赔’就必须赔”
✅ 正解：若条款排除出租人对自然损耗的维修义务，可能因违反法律强制性规定而无效。
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